En guide till hypotekslån

Att känna språket är hälften av slaget. Ta reda på vad du behöver veta för att manövrera framgångsrikt genom att köpa ett hem.

Av Linda Stern Uppdaterad: 16 mars 2018 Spara Pin FB

Fast Rate: Fasta lån dominerar marknaden mer än någonsin just nu, och med god anledning: De'är billigare än de'har varit i tre decennier. Procentuell skillnad mellan rörlig ränta och fast ränta har också minskat och spridningen brukar inte vara't nog för att motivera att ge upp alla dessa år med fast räntesäkerhet.

Långfristiga lån med fast ränta är bra för personer som kan bekvämt kvalificera sig för lånet de vill ha och som förväntar sig att stanna kvar i sina hem i många år. Men hur länge betalar du? Många babyboomers är nu refinansierade inteckningar med 15-åriga fastränta lån, förutsatt att de'Jag gör sina sista betalningar vid pensionering.

Om du till exempel lånar 150 000 dollar kan du betala den vid 6,75 procent på 30 år till 973 USD per månad, med sammanlagda räntekostnader på 200 200 243 dollar. Eller du kan låna samma belopp på 6,5 procent i 15 år och betala $ 1 307 per månad, med totala räntekostnader på bara $ 85 199.

Justerbar-Rate Mortgage: Låntagare som är villiga att offra långsiktig säkerhet för ett fast räntelån kan få en lägre ränta och börja med lägre betalningar om de tar ett lån med justerbar ränta. Den där's en särskild nytta för två typer av låntagare: de som förväntar sig att flytta inom fem år och de som kanske vill ha den något lägre skattesatsen för att hjälpa dem att kvalificera sig för lånet som sätter dem i sina drömmars hus.

ARM-låntagare erbjuder dock enkelhet. Räntorna på dessa hypotekslån stiger och faller med marknadsräntorna, och om du'var försiktig, du kan hitta din månatliga betalning stiger högre än du har råd med. Flera variabler avgör om en ARM är en bra affär. Här är de viktigaste:

• Ditt index: Räntorna på ARM är kopplade till flera vanliga penningrelaterade index som långivare använder. Mest vanligt är kursen på ettåriga statsobligationer, men många hypotekslånsgivare erbjuder sina kunder val. Två populära alternativ är den ofta lägre (men mer flyktiga) London InterBank Offering Rate (LIBOR) och det något högre, men mindre volatila Kostnadsindex för västra banker i Federal Reserve's 11: e distriktet. De

Wall Street Journal skriver ut de flesta av dessa priser; fråga din långivare var annars kan du slå upp sådana siffror. där's ingen klar vinnare; välj det index som ger dig den bästa kursen med minst volatilitet. Du kanske måste acceptera lite mer volatilitet om du vill få den lägsta kursen.

Din frekvens: Hur snabbt och hur ofta kommer din kurs att justeras? Om du förväntar dig att priserna kommer att stiga, du'D har snarare en långsammare inställningsperiod och en längre tid innan det börjar justera. Mest vanliga idag är armband som justerar varje år. du kan också hitta de som anpassar vart tredje eller tom vart femte år.

Din prishatt: De flesta ARM har gränser för hur högt deras satser kan justeras vid en viss tidpunkt och hur högt de kan gå överallt. För att utvärdera en ARM, antar skyrocketing räntor, bara för att du har råd med de dåliga nyheterna. En typisk struktur idag innehåller en ökning på 2 procentenheter på årliga ökningstider, med en ökning på 6 procentenheter över lånets livslängd. Om du börjar med ett lån på 6 procent, kan det till exempel öka 2 procentenheter per år till 8 procent, 10 procent och 12 procent. När det träffas 12 procent kan det inte gå högre. Naturligtvis skulle den kursen vara tillräckligt hög för att fördubbla ditt intresse.

variationer

Vad händer om du har en stabil inkomst men lite kontantbetalning? Ange Fannie Mae, nationen's största källan till bostadslån. Det köper hypotekslån och skapar nya produkter som är utformade för att hålla pengarna flöde på hypoteksmarknaden.

Fannie Mae's "Flexible 97" -lån ger låntagare möjlighet att begränsa sina betalningar till 3 procent av kostnaden för sitt hem och - till skillnad från de flesta utlåningsplaner - att få 3 procent som gåva från föräldrar, arbetsgivare eller andra familjemedlemmar.

Fannie Mae

Detta är bara ett av många lån på marknaden idag som syftar till att sätta köpare till hem. Låntagare som har kassaflöde men små eller inga besparingar, besparingar men inget kassaflöde, dåliga kreditbetyg och andra speciella situationer kan hitta sina egna bästa lån genom att kontrollera följande typer av lån:

Ballonghypotek: Dessa lån bär ofta månatliga betalningar så låga som de 30-åriga inteckningarna, men de'Jag brukar komma förfaller för utbetalning om fem eller sju år.

Dessa kan vara bra lån för husägare som vet att de vann't stanna kvar, men som gillar säkerheten om en fast ränta. De'riskera för någon som stannar i ett hem bortom lånets löptid, för då kommer husägaren att behöva hitta en ersättningslån, flytta eller göra den stora ballongbetalningen.

hybrider: När du korsar en ballong inteckning med en fast eller justerbar ränta, får du en hybrid. Dessa lån är fasta i fem eller sju år och konverteras sedan till antingen fastränta eller rörlig räntebindning. De har lägre räntor än fastränteslån men har risk för att de senaste 25 åren av lånet är okända.

Återigen, de'är bra för personer som gillar fasta betalningar, som behöver wiggle rum på priset för att kvalificera sig för lånet, eller som förväntar sig att flytta innan den fasta delen av lånet löper ut.

Low-Doc och No-Doc: "Doc" står för dokumentation. Om du'bli egenföretagare eller ha en komplicerad ekonomisk situation, kan du skjuta för ett av dessa lån, särskilt om du'Jag har bråttom för att komma in i ett visst hus eller om din inkomst stiger snabbt.

I stället för att begära avkastning, företagsredovisning och annat pappersarbete som en låntagare kan förväntas ge, är low-doc långivare villiga att göra lånet snabbt och enkelt. Men det kommer till ett pris - kanske en halv procent mer, eller till och med en hel procentenhet.

Dessa lån är för låntagare med bra kreditbetyg som handlar för lån värda 75 procent eller mindre av hemmet's värde och är villiga att betala högre priser i utbyte mot snabb och enkel godkännande.

Hur mycket kommer vår Mortgage Payment att vara?

Reverse Mortgages: Nötterna & Boltarna

Pengar misstag du kan'T Afford att göra

Quiz: Är du i kontroll över dina pengar?

• Av Linda Stern